Fragen & Antworten

Grund- und Verbrauchskosten in der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung

Inhalt dieses Beitrags:
• Wo sind die gesetzlichen Grundlagen der Grund- und Verbrauchsanteile festgeschrieben?
• Warum wird überhaupt eine Trennung von Grund- und Verbrauchskosten vorgenommen?
• Welche Spielräume gibt es, wie können sie genutzt werden?
• Was muss bei der Festlegung der Anteile von Grund- und Verbrauchskosten beachtet werden?
• Nach welchen Maßstäben werden die Flächen für Grundkostenanteile errechnet?
• Können hiervon abweichende Vereinbarungen getroffen werden?
• Wer legt diese Anteile von Grund- und Verbrauchskosten fest?
• Wann und wie können die bereits festgelegten Anteile von Grund und Verbrauchskosten abgeändert werden? Was ist dabei zu beachten?

Wo sind die gesetzlichen Grundlagen der Grund- und Verbrauchsanteile festgeschrieben?
Die Aufteilung nach Grund und Verbrauchskosten ergibt sich aus den §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung:
§7 (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
§8 (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Warum wird überhaupt eine Trennung von Grund- und Verbrauchskosten vorgenommen?

Der Grundgedanke der Trennung von Grund- und Verbrauchskosten ist die Tatsache, dass jede Heizungsanlage feste Kosten verursacht, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Dies sind insbesondere:

• Wärmeverluste in den Leitungen, besonders in den Zirkulationsleitungen, welche die Aufgabe haben, ständig Wärme oder Warmwasser "parat" zu halten
• Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in Wärme. Diese können je nach Heizanlage 25% und mehr betragen
• Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der Heizanlage, z. B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung
• Kosten für die Erfassung des individuellen Verbrauchs, z. B. Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen Umständen die Gebühren der Erfassungsgeräte

Welche Spielräume gibt es, wie können sie genutzt werden?
Wie oben beschrieben, gibt die Heizkostenverordnung für den verbrauchsabhängigen Teil den Rahmen von 50 - 70 % vor. Demzufolge bleiben für die Grundkosten zwischen 30 und 50 % übrig. Nach unten ist der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten von mindestens 50% zwingend! Sie können also nicht beispielsweise nur 40 % nach Verbrauch und 60 % nach Grundkosten abrechnen. Nach oben ist unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer Anteil als die im Verordnungstext genannten 70 % für verbrauchsabhängige Kosten möglich.

Was muss bei der Festlegung der Anteile von Grund- und Verbrauchskosten beachtet werden?
Grundsätzlich sollten Sie die Anteile von Grund- und Verbrauchskosten von den Gegebenheiten in betreffenden Gebäude abhängig machen. Hierzu gehört insbesondere die Wärmedämmung. In jedem Fall muss der Verteilerschlüssel der Billigkeit entsprechen, also angemessen sein. Weiterhin sollten Sie bei der Wahl des Verteilerschlüssels auch einzelne Wohnungen berücksichtigen, wenn diese bei vergleichbarer Größe, bedingt durch die Bauart oder Lage einen höheren Wärmebedarf haben (z. B. ein Penthouse mit großen Fensterfronten oder über einer kalten Garage gelegene Wohnungen). Diese Verbrauchsspreizungen können in extremen Fällen im Verhältnis von bis zu 10 : 1 liegen. Bis zum 01. Juli 1981 war es zulässig, diesen Lagenachteil durch eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen der Heizkostenverteiler zu berücksichtigen. Momentan ist eine solche Grundlage jedoch nicht mehr gegeben. Einen Ausgleich können Sie durch einen höheren Grundkostenanteil erreichen. Beachten Sie jedoch, dass der Verteilerschlüssel für das gesamte Gebäude gilt. Sie müssen daher auch dann, wenn es extreme Verbrauchsspreizungen gibt, immer die Gesamtheit der Wohnungen im Auge behalten. Unterschiedliche Verteilerschlüssel sind nur dann möglich, wenn einzelne Bereiche durch Vorerfassung getrennt werden. Außerdem sind die in §7 Abs. 1 genannten Bedingungen bei der Festlegung des Grund- und Verbrauchskostenanteils einzuhalten.

Faustregeln:
Die Einschätzung welcher Umlageschlüssel der Richtige ist, ist nicht pauschal zu beantworten. Vereinfachend kann man jedoch festhalten, dass Gebäuden, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.1994 genehmigt wurde, ein Wahlrecht bzgl. der Festlegung haben (z. B. 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten). Bei alten Gebäuden mit einem hohen Anteil unerfasster Wärmeabgabe über die Rohrleitungen besteht keine Wahlfreiheit. Hier ist nach dem Maßstab 50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten abzurechnen.

Nach welchen Maßstäben werden die Flächen für Grundkostenanteile errechnet?
Für den Festkostenanteil stellt die Heizkostenverordnung raumbezogene Schlüssel zur Verfügung. Ob Sie die Verteilung nach Wohn, - Nutzfläche oder nach umbautem Raum vornehmen, steht ihnen zunächst frei. Welche Empfehlung für ihre Liegenschaft am sinnvollsten ist, hängt von der Bauweise und Nutzung der Anlage ab. Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

Für Heizung:
• Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m²
• Der gesamte umbauter Raum in m³
• Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m²
• Der beheizte umbaute Raum in m³

Für Warmwasser
• Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m²

• Zu 100 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2,00 m gerechnet
• Zu 50 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1,00 m und 2,00 m gerechnet

Können hiervon abweichende Vereinbarungen getroffen werden?
Gemäß § 10 der Heizkostenverordnung können auch höhere Anteile vereinbart werden: "Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt". Sie bewegen sich mit verbrauchsabhängigen Anteilen von über 70 % jedoch auf dünnem Eis. Grundsätzlich müssen Sie beachten, dass die Wahl nach billigem Ermessen erfolgt. Sie sollten eine solche Vereinbarung also nur dann treffen, wenn das Gebäude dies zulässt. Dazu gehört eine ausgezeichnete Wärmedämmung des gesamten Hauses. Weiterhin sollten die Wohnungen keine all zu große Verbrauchsspreizung aufweisen. In jedem Fall ist für eine Überschreitung der Regelsätze eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung erforderlich. In der Regel geschieht dies im Mietvertrag.

Vorsicht:
Um hierbei nicht in die Falle des § 3 und 9 des AGB-Gesetzes (Überraschende Klausel und grobe Benachteiligung) zu tappen, empfiehlt sich diesen Teil des Vertrags besonders hervorzuheben und ausführlich zu erläutern. Hierbeisollten sie möglichst alle Aspekte einer solchen Vereinbarung aufzeigen. Weiterhin ist die Zustimmung aller Beteiligten Bewohner erforderlich um nicht einzelne Mieter gegen ihren Willen einen eventuellen Nachteil aufzubürden.

Wer legt die Anteile von Grund- und Verbrauchskosten fest?
Die Festlegung der Verteilermaßstäbe obliegt in der Regel dem Vermieter. Er ist jedoch einerseits durch den gesetzlichen Rahmen und andererseits durch die Forderung des billigen Ermessens gemäß § 315 BGB gebunden.

Wann und wie können die bereits festgelegten Anteile von Grund- und Verbrauchskosten abgeändert werden? Was ist dabei zu beachten?
Der Vermieter darf Änderungen nicht beliebig vornehmen - auch dann nicht, wenn er die Bestimmung der Anteile bei der ersten Festlegung einseitig vorgenommen hat. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn ihm dieses Recht vertraglich zugestanden wird.
Für die Änderung eines einmal gewählten Verteilerschlüssels müssen triftige Gründe vorliegen, die diese Änderung rechtfertigen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich der bisherige Verteilerschlüssel als nicht zweckmäßig oder grob ungerecht herausstellt. In diesem Zusammenhang müssen Sie besonders achtsam sein, da eine Änderung des Verteilerschlüssels meist zu Gunsten einer und zu Lasten einer anderen Partei geht.
Ein weiterer Grund könnte vorliegen, wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden, die eine erhebliche Einsparung von Energie bewirken. Natürlich ist der Vermieter auch bei einer Änderung wie bei der ersten Festlegung an die gesetzlichen Vorgaben und an das billige Ermessen gebunden. Eine Abänderung des Verteilermaßstabs kann auch nur für zukünftige Abrechnungszeiträume erfolgen. Die Absicht, den Verteilerschlüssel zu ändern, muss der Vermieter gegenüber allen Mietern schriftlich und mit ausführlichen Erläuterungen und Angabe der Gründe bekannt geben.

Was ist eine Eichung?
Der Begriff Eichung bedeutet, dass ein Zähler eine genau definierte und festgelegte Messgenauigkeit einhält. Im Fachbeitrag "Differenzen bei Wasser-, und Wärmezählern" erfahren Sie hierüber mehr. Zwischen einer Eichung und einer Beglaubigung gibt es inzwischen keinen Unterschied mehr. Der Begriff >> Beglaubigung << wurde im September 2000 durch >> Eichung << ersetzt.

Das Eichgesetz und die Eichpflicht
Das Eichgesetz in seiner aktuellen Fassung schreibt vor, dass Geräte zur Bestimmung der thermischen Energie (Wärmemengenzähler) und der Durchflussmenge von Flüssigkeiten (Wasserzähler) geeicht sein müssen, wenn sie im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Von geschäftlichem Verkehr ist immer dann auszugehen, wenn die Erfassungsgeräte zur Abrechnung von Kosten verwendet werden. Also für Heizkostenabrechnungen und Betriebskostenabrechnungen.

Ist eine Umgehung durch Eigentümerbeschluss möglich?
Viele Eigentümer sind der Meinung, das Eichgesetz könnte durch einen entsprechenden Beschluss umgangen werden. Dadurch werde ja der Wille der Eigentümer, sich anderweitig zu einigen, zur Abstimmung gebracht und fixiert. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in seinem Beschluss vom 26.03.1998 (AZ: 2Z BR 154/97) diese Frage eindeutig und endgültig geklärt. Die Eigentümer hatten folgendes beschlossen: Die Versammlung verzichtet auf das Auswechseln der Warmwasserzähler gemäß Eichgesetz. Dieser Punkt des Beschlusses wurde als Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften angesehen und entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat. Es heißt in der Begründung: "Wasserzähler unterliegen grundsätzlich der Eichpflicht" ... "Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler innerhalb einer Wohnanlage ist geschäftlicher Verkehr im Sinn der eichrechtlichen Vorschriften."
Weiterhin:
"Wasserzähler dürfen nach Ablauf der Eichfrist nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden."
Werden nicht geeichte Erfassungsgeräte für die Abrechnung verwendet - gleichgültig ob vorsätzlich oder fahrlässig - liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Dieser Verstoß gegen das Eichgesetz kann mit einer Geldbuße von bis zu ca. 10.000 € geahndet werden. Wie schon oben beschrieben auch dann, wenn ein Beschluss über die Verwendung nicht geeichter Geräte besteht, oder hierüber eine anderweitige Vereinbarung vorliegt. Die Strafverfolgung tritt jedoch nicht automatisch in Kraft. Voraussetzung ist z. B. eine Meldung bei der Eichaufsichtsbehörde. Diese ist verpflichtet allen Meldungen nachzugehen und wird die Nacheichung anordnen. Zusätzlich fallen Geldbußen an.

Kürzungsrecht der Abrechnung durch den Mieter?
Eine Abrechnung, die auf Daten von ungeeichten Erfassungsgeräten beruht, ist fehlerhaft und nicht fällig! Der Mieter muss eine solche Abrechnung erst einmal nicht bezahlen. Als einzige Möglichkeit bleibt für den Vermieter eine pauschale Abrechnung, z. B. nach der Wohnungsfläche. Eine pauschale Abrechnung widerspricht aber der Heizkostenverordnung. Der Mieter kann diese dann gemäß § 12 der Verordnung um 15 % kürzen.

Welche Geräte müssen überhaupt geeicht sein?
Im Zusammenhang mit der Heizkostenverordnung müssen folgende Geräte geeicht sein:

• Kaltwasserzähler
• Wärmemengenzähler
• Warmwasserzähler

• Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
• Elektronische Heizkostenverteiler
• Wasserkostenverteiler (ab 2013 nicht mehr zugelassen)
• Diese Erfassungsgeräte liefern einen dimensionslosen Wert in Einheiten

Welche Eichfristen gelten für welche Geräte?
Die Eichfristen betragen für:

• Wärmemengenzähler: 5 Jahre
• Warmwasserzähler: 5 Jahre
• Kaltwasserzähler: 6 Jahre

Wer muss die Eichfristen überwachen?
Hierfür ist der Gebäudeeigentümer oder der Wohnungseigentümer verantwortlich. Es gibt keine Behörde oder anderweitige Stelle, die den Eigentümer nach Ablauf der Eichgültigkeit darauf aufmerksam macht. Es gehört nach dem Eichgesetz auch nicht in den Aufgabenbereich des Verwalters. Er wird aber schon aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Eigentümer rechtzeitig darauf aufmerksam machen und einen entsprechenden Punkt auf die Tagesordnung der Versammlung setzen.

Wer trägt die Kosten für die Beschaffung / Erstausstattung von Zählern?
Bei Neubauten trägt die Kosten für die Anschaffung und den Einbau der Geräte der Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer. Eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter kann nicht erfolgen, sie sind mit der Miete abgegolten. Einzige Ausnahme ist die Gerätemiete! Siehe hierzu Fachbericht „Miete von Erfassungsgeräten“.
Bei bestehenden Gebäuden (Altbau) ist der Einbau von geeichten Wasserzählern eine energieeinsparende Maßnahme. Die Kosten für den Einbau der Geräte dürfen nach § 3 des Miethöhegesetzes mit jährlich 11 % auf die Mieter umgelegt werden, der Gebäudeeigentümer darf um diesen Betrag die Miete anheben. Die Investition wird sich also nach 9 Jahren amortisiert haben. Eine weitere Möglichkeit ist die Kostenumlage in Form der Gerätemiete. Hierbei ist aber darauf zu achten, dass der Wille zur Umlage der Kosten den Mietern schriftlich mitgeteilt wird und diese nicht mehrheitlich widersprechen.

Wer trägt die Kosten für den Austausch nach Ablauf der Eichgültigkeit?
Umlage bei vermieteten Wohnungen:
Die Kosten für die Geräteeichung gehören zu den nach der Heizkostenverordnung § 7 Absatz 2 und § 8 Abs. 2 sowie nach § 21 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung umlagefähigen Kosten. Die Kosten für neue Wohnungszähler sind günstiger, als die vorhandenen Geräte auszubauen, wieder aufzubereiten, neu zu eichen und wieder einzubauen. Zumal für die Zwischenzeit ein Ersatzgerät installiert werden müsste. Sind die Kosten für neue Geräte nicht höher als die Summe der Kosten für den Ausbau, die Wiederaufbereitung und anschließenden Einbau inklusive Ersatzgerät, können die Kosten für neue Zähler komplett auf die Mieter umgelegt werden. Wichtig ist jedoch, dass die Kosten nicht auf einmal, sondern nach der Nutzungsdauer umgelegt werden.
Umlage bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen ist der Mehrheitsbeschluss bindend. Die Wohnungseigentümer können die Kostentragung frei vereinbaren.

Mieten von Erfassungsgeräten – was ist zu beachten?
Gemäß § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Erfassungsgeräte gemietet werden. Die Miete ist unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umlagefähig: (2) ...Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht...
Soweit der Text der Heizkostenverordnung. Kosten für Gerätemiete oder Leasingraten gehören zu den in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung genannten Kosten, und können daher auf die Mieter umgelegt werden. Jedoch bedarf es hierzu einer vertraglichen Vereinbarung, da nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, für die es auch eine solche vertragliche Grundlage gibt! In den meisten üblichen Mietverträgen ist zur Miete und Umlage von Kosten für Erfassungsgeräte, für Heizung und Wasser nichts oder nur wenig enthalten. Ein Änderungsvorbehalt für neu entstehende Kosten dürfte aber ausreichen, um die Mietkosten auf die Mieter umzulegen. Maßgeblich sind hierfür jedoch immer die Umstände des Einzelfalles.
Wenn jedoch ein solcher Passus fehlt, muss die rechtliche, vertragliche Regelung erst geschaffen werden, bevor die Kosten umgelegt werden dürfen! Wie der Vermieter hier vorgehen muss, schreibt die Heizkostenverordnung in o. g. Absatz detailliert vor:
In der Praxis sieht dies so aus, dass der Vermieter ein Schreiben an die Mieter verfasst, in dem er seine Absicht mitteilt, die Erfassungsgeräte zu mieten.
Inhaltlich muss dieses Schreiben mindestens folgendes beinhalten:

• Die Absicht / Erklärung, die Erfassungsgeräte zu mieten
• Die Kosten, die auf den / die Mieter pro Jahr zukommen
• Die Laufzeit der Überlassung / Verträge

Ob der Vermieter die Mieter auch auf ihr Recht zum Widerspruch aufmerksam machen muss, wird in der Literatur und den gerichtlichen Entscheidungen überwiegend verneint. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der Heizkostenverordnung. Liegt dem Vermieter an einem guten Verhältnis zu seinen Mietern, wird er diesen aber trotzdem mitteilen, dass sie das Recht haben, dieser Absicht zu widersprechen. Besonderes Augenmerk verdient der Zugang des Schreibens. Es genügt nicht, nur einen Aushang im Treppenhaus anzubringen! Schon aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Schreiben so zu übermitteln, dass dies auch bewiesen werden kann – Idealerweise persönlich mit Zeugen, oder per Einschreiben mit Rückschein.
Ab Zugang des Schreibens beim Mieter, (das Datum, wann der Mieter das Schreiben erhält - nicht der Tag, an dem es zur Post gebracht wurde!), hat dieser einen Monat Zeit, dem zu widersprechen. Um sich nachher nicht über 2 oder 3 Tage zu streiten, empfiehlt es sich, einen Zeitraum von 31 Tagen einzuräumen. Wenn innerhalb dieses Zeitraums die Mehrheit der Nutzer widerspricht, ist die Maßnahme unzulässig. Die Mehrheit bedeutet die Hälfte und mindestens einer. Gleichstand ist nicht die Mehrheit, die Maßnahme wäre dann also zulässig. Als Nutzer sind nicht die tatsächlich dort wohnenden Mieter anzusehen, sondern die einzelnen Wohnungen.
Die Mieter müssen auch nicht zustimmen, damit die Maßnahme wirksam wird. Enthält sich die Mehrzahl der Mieter, können die Kosten umgelegt werden. Widersprüche, die nach Ablauf der oben genannten Frist beim Vermieter eingehen, können unberücksichtigt bleiben. Hier obliegt es dem Mieter, zu beweisen, dass sein Widerspruch rechtzeitig eingegangen ist.

Beispiel für eine einfache Mitteilung der Absicht, Heizkostenverteiler zu mieten:
Guten Tag, sehr geehrte Mieterin, guten Tag, sehr geehrter Mieter,

die vorhandenen, installierten Heizkostenverteiler sollen demnächst gegen neue, elektronische Heizkostenverteiler ausgetauscht werden. Ich beabsichtige, diese Geräte zu mieten. Die Kosten betragen entsprechend dem Angebot der Firma BFW insgesamt xxxx € inklusive Mehrwertsteuer pro Jahr. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von xxxx Jahren.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Wann besteht Bestandsschutz bei Wasserkostenverteilern und Heizkostenverteilern?
Bisher genossen gemäß § 12 der Heizkostenverordnung (Absätze 2, 3 und 5) Warmwasserkostenverteiler und sonstige Ausstattungen zur Verbrauchserfassung unter bestimmten Vorraussetzungen Bestandsschutz.
Allgemein ist zu sagen, dass der Bestandschutz erlöscht, sofern Änderungen am Gesamtsystem vorgenommen werden. § 5 der Heizkostenverordnung Satz 4 schreibt hierzu folgendes: „Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.“

Änderungen an der Anlage können sein:


• Einbau von Thermostatventilen (nach § 7 der Heizanlagenverordnung müssen heute nahezu alle Heizkörper mit Thermostatventilen ausgerüstet bzw. nachgerüstet sein.)
• Einbau eines neuen Kessels
• Energiesparmaßnahmen am Gebäude (z. B. Dämmung der Außenwände)

Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

• für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
• für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

Wirkt sich Sonneneinstrahlung auf Verdunstungsheizkostenverteiler aus?

Immer wieder berichten unsere Ableser, wie Mieter sich darüber ärgern, dass - anscheinend bedingt durch Sonneneinstrahlung – Verbrauchsanzeigen an den Verdunstungsheizkostenverteilern entstehen. Entspricht dies tatsächlich der Wahrheit?
In einem Kommentar zur DIN 4713 (das technische Regelwerk für Verbrauchsabhängige Wärmekostenabrechnung) heißt es:
"Die Befürchtung, dass durch eine direkte Sonneneinstrahlung auf die Raumheizkörper ein erhöhter Wärmeverbrauch angezeigt werden würde, konnte nicht bestätigt werden.“ Der Ausschuss kam zu der Überzeugung, dass derartige Fälle ziemlich selten auftreten und dass Fehlmessungen im Rahmen der gesamten Wärmekostenabrechnung von untergeordneter Bedeutung sind.

Heizkostenverteiler kommen normalerweise mit Sonneneinstrahlung nicht direkt in Verbindung, so dass eine Erwärmung ausgeschlossen ist.
Oft wird eingewendet, dass die Sonnenwärme die Heizkostenverteiler indirekt, also über die Erwärmung der Raumtemperatur erfolgen könnte. Der kalte Heizkörper gleicht die Erwärmung des Heizkostenverteilers zum größten Teil wieder aus, da eine Erwärmung der Raumtemperatur vorrangig im Sommer stattfindet. Die Heizkörper sind dann aber nicht in Gebrauch und das Gerätegehäuse, welches aus Kunststoff besteht, wirkt in Verbindung mit Luft eher wärmedämmend. Die Messampulle ist direkt mit dem Heizkostenverteilerrückteil verbunden. Die Wärmeleitung erfolgt also vorrangig nach hinten zum kalten Heizkörper.

Das Landgericht Hamburg kam in einem Urteil (Az. 1 S 125/85 C 306/84) nach der Prüfung eines Sachverständigengutachtens zu der Auffassung, dass erhöhte Verbrauchsanzeigen durch Sonnenschein nicht, bzw. nur sehr beschränkt möglich sind. Der Wohnungsnutzer konnte seinen vermeintlichen Anspruch auf eine Gutschrift wegen der von ihm vermuteten erhöhten Verbrauchsanzeigen in diesem Fall nicht durchsetzen.

So vermeiden Sie Schimmel in Ihrer Wohnung

Feuchte Wände und die oft daraus resultierende Schimmelbildung sind nicht nur unschön, sondern auch gesundheitlich bedenklich.
Zudem gibt eine feuchte Wand Wärme bis zu 30 mal schneller nach Außen ab, als eine trockene. Der daraus resultierende Wärmeverlust ist also erheblich.

Wodurch entstehen Feuchtigkeit und Schimmel und wie vermeiden Sie beides?
Feuchte Wände entstehen – von Ausnahmen durch Rohrbruch oder ähnlichem abgesehen – durch zu hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung. Hierzu muss man wissen, dass die Sättigungsfeuchte der Luft direkt mit ihrer Temperatur zusammenhängt.

Soviel Wasser kann ein Kubikmeter Luft bei folgenden Temperaturen aufnehmen:

Sättigungsfeuchte bei °C - Gramm je Kubikmeter

26 °C - 24 g
24 °C - 22 g
22 °C - 19 g
20 °C - 17 g
18 °C - 15 g
16 °C - 14 g
14 °C - 12 g
12 °C - 11 g
10 °C - 09 g
08 °C - 08 g
Ob die vorhandene Feuchtigkeit aufgenommen werden kann oder kondensiert, hängt also stark mit der Temperatur der Luft und der Wände zusammen. Ausgehend von einer behaglichen relativen Luftfeuchtigkeit von 60 bis 65 %, liegt der Taupunkt zwar erst bei ca. 13 °C, jedoch beginnt die Schimmelpilzbildung bereits bei etwa 16 °C.
Diese Raumtemperatur wird beispielsweise im Schlafzimmer leicht erreicht. Noch weiter kann die Temperatur der Wandoberfläche sinken, so dass es besonders hinter Schränken und Betten zu feuchten Wänden und Schimmel kommen kann. Dies gilt besonders für Außenwände.

Was Sie konkret tun können:

Die Erfahrung zeigt, dass Schimmelbildung in vielen Fällen auf unzureichende Lüftung zurück zu führen ist.
Erstes Gebot ist also ausreichend und oft genug zu lüften. Am besten kurz aber kräftig. Öffnen Sie also für 8 bis 10 Minuten alle Fenster und sorgen Sie für Durchzug.
Nur mit gekippten Fenstern erreichen Sie nicht viel. Außerdem geht über ein gekipptes Fenster viel Wärme verloren, weil die, um den gleichen Luftaustausch zu erreichen, wesentlich länger geöffnet sein müssen.
Lassen Sie Ihre Wohnung – auch wenn Sie nicht zu Hause sind – nie ganz auskühlen. Denn, je kälter die Räume, um so öfter müssen Sie lüften. Außerdem benötigen Sie mehr Heizenergie um die ausgekühlten Wände Ihrer Wohnung wieder zu erwärmen.
Falls möglich, sollten Sie keine Möbel an Außenwände stellen.
Wenn dies nicht geht, ist so viel Abstand zur Wand einzuhalten, dass die Luft zirkulieren kann. Im Idealfall 4 bis 6 cm.
Im Schlaf gibt der Mensch etwa 50 bis 60 Gramm Wasser pro Stunde ab. Bei zwei Personen ergibt das in einer Nacht fast einen Liter Wasser. Deshalb besonders morgens, wenn Sie aufstehen, im Schlafzimmer die Fenster für 10 Minuten weit öffnen.

Ausnahme bei Erstbezug einer Wohnung

Neubauwohnungen und insbesondere Innenwände die oft erst kurz vor der Heizperiode fertiggestellt wurden, haben einen erheblich höheren Feuchtigkeitsgehalt. Diese feuchten Wände müssen durch entsprechend höhere Raumtemperaturen ausgetrocknet werden. Der Heizmehraufwand liegt bei bis zu 20 % über Normal.
Wer diese Kosten für das Trockenheizen zahlen muss, ist leider nirgends endgültig geklärt. Es gibt zum Thema Lüften und Heizen auch einige Gerichtsurteile. Zwei möchten wir Ihnen kurz vorstellen:

LG Hamburg Urteil vom 09.02.1990 (AZ: 11 S 347/88):

Der Mieter muss so heizen und lüften, dass hohe Feuchtigkeit entweder von der wärmeren Luft aufgenommen wird oder, falls die Raumluft kälter ist, entsprechend öfter lüften. Dies gilt natürlich nur dann, wenn die Wohnung den Wärmeschutzbestimmungen entspricht, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten.

OLG Celle, RE vom 19.07.1984: (AZ. 2 UH 1/84):

Der Mieter muss entsprechend den Besonderheiten der gemieteten Wohnung ausreichend lüften, um Schimmelbildung zu vermeiden.

Begriffsbestimmung:

Eichfehlergrenzen und Verkehrsfehlergrenzen

Diese sogenannte Eichfehlergrenzen liegen bei Kaltwasserzählern bei + / - 2 % im oberen Bereich und + / - 5 % im unteren Bereich und bei Warmwasserzählern bei + / - 3 % im oberen Bereich und + / - 5 % im unteren Bereich.
"Unterer Bereich" Die Spanne zwischen Qmin (kleinster Durchfluss) und Qt (Übergangsdurchfluss).
"Oberer Bereich" Die Spanne zwischen Qt (Übergangsdurchfluss) und Qmax (maximaler Durchfluss).
"Unterer Bereich" Die Spanne zwischen Qmin (kleinster Durchfluss) und Qt (Übergangsdurchfluss).
"Qmin" Der kleinste Durchfluss von dem an der Zähler die Eichfehlergrenzen einhalten muss. Dieser Wert wird in Abhängigkeit von Qn festgelegt.
"Qt" Übergangsdurchfluss, welcher den unteren Belastungsbereich Qmin - Qt vom oberen Belastungsbereich Qt - Qn trennt. (Dies hängt zusammen mit dem Zustand der Strömung. Eine genaue Definition würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen. Wir verweisen daher auf entsprechende Literatur).
"Qn" Der Nenndurchfluss mit dem der Zähler unter der Einhaltung der Eichfehlergrenzen ununterbrochen betrieben werden kann.
"Qmax" Der größte Durchfluss, bei dem der Zähler die Eichfehlergrenzen einhalten muss.

Wichtig:

Die Eichfehlergrenze bestimmt die Toleranz, die der Zähler auf dem Prüfstand einhalten muss, um eine Zulassung zu erhalten. Die Verkehrsfehlergrenze dagegen ist die zulässige Toleranz, die der Zähler in der Praxis einhalten muss.
Diese liegt doppelt so hoch wie die Eichfehlergrenze! Im unteren Bereich ist somit ein Fehler bis zu 10% zulässig.
Ein Standard-Wohnungs-Wasserzähler hat eine Nenngröße (Qn) von 1,5 m³ / h. Der größte Durchfluss (Qmax) liegt meistens bei 3,0 m ³ / h.
Besonders wichtig ist aber der untere Durchfluss (Qmin), weil im Wohnungsbereich oft kleine Mengen gezapft werden.
Diese Fehlergrenze hängt zusammen mit der Lage des Zählers, also damit wie er eingebaut ist. Ist der Wasserzähler horizontal eingebaut und von oben ablesbar, liegt der minimale Durchfluss bei ca. 30 Liter je Stunde.
Bei vertikaler Montage oder wenn der horizontal eingebaute Zähler nach vorn gekippt wird, liegt der minimale Durchfluss bei ca. 60 Liter je Stunde.
Dies erklärt sich dadurch, dass der Lagerstift des Flügelrads (die Achse) beim horizontalen Einbau (und von oben ablesbar) leichter und mit weniger Widerstand läuft. Ähnlich wie ein Kreisel.
Wird weniger Wasser gezapft, kann der Zähler aufgrund der Masseträgheitskräfte und Reibungswiderstände des Flügelrades und dessen Lagerung gar nichts oder nur einen Teil erfassen. Die Anlaufschwelle liegt bei ca. 10 - 12 Liter je Stunde. Alle kleineren Verbräuche werden gar nicht erfasst. Diesen nicht erfassten Teil nennt man "Schlupf".
Ein Hauswasserzähler hat andere Fehlergrenzen, die auf Grund der Bauart meist wesentlich geringer als die der Wohnungswasserzähler sind. Hieraus resultiert die Differenz beim Vergleich der Zähler.

Diese Differenz zwischen Haupt- und Summe Unterzähler kann in der Praxis 20 % oder mehr betragen!

Sind die Eichzeiten der Zähler ordnungsgemäß eingehalten, (für Warmwasserzähler fünf und für Kaltwasserzähler sechs Jahre) entsteht dem Nutzer aufgrund dieser Differenzen auch kein Kürzungsrecht bei der Abrechnung.

Wie werden Vorauszahlungen berechnet?

Wenn sie eine Wohnung neu vermieten, wird sich die Frage stellen, in welcher Höhe die Vorauszahlungen für Heizung und bzw. oder Warmwasser erhoben werden sollen.
Sind die Beträge zu niedrig, müssen die Mieter zu viel nachzahlen, was meist sehr unangenehm ist und in extremen Fällen den Vorwurf der Täuschung nach sich ziehen kann.
Sind die Vorauszahlungen zu hoch, müssen Sie als Hausbesitzer oder Hausverwalter vielleicht hohe Beträge zurückbuchen.
Grundsätzlich sollten Sie darauf achten, dass sowohl die Vorauszahlung selbst, als auch deren Höhe explizit im Mietvertrag verankert ist. Fehlt dieser Passus, hat der Vermieter auch keinen Anspruch auf die Zahlung von Vorauszahlungen!
§ 2 der Heizkostenverordnung sagt zwar ausdrücklich, dass außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen. Hiervon bleiben die sonstigen vertraglichen Regelungen jedoch unberührt, zu denen auch die Frage gehört, ob und in welcher Höhe Vorauszahlungen zu leisten sind. Kurz gesagt, gibt die Heizkostenverordnung überhaupt keine Handhabe zu diesem Thema.
Sie sind jedoch nach § 4 Abs. 1 des Miethöhegesetzes berechtigt, Vorauszahlungen zu verlangen. Wörtlich heißt es: "Für Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen."

Wie viel Vorauszahlung ist angemessen, zumal die Energiepreise teilweise stark schwanken?

Grundsätzlich gesehen, ist die Höhe der Vorauszahlungen angemessen, die dem tatsächlichen Verbrauch entspricht oder zumindest sehr nahekommt. Diese Höhe können Sie, falls bereits eine Heizkostenabrechnung vorlieg, einfach berechnen:
Gesamtkosten der letzten Abrechnung dividiert durch 12 Monate ergibt die Vorauszahlung für die kommende Periode pro Monat.
Falls Sie jedoch zum ersten Mal vermieten, helfen Ihnen weder die Heizkostenverordnung, noch andere gesetzliche Vorgaben. Dies bedeutet, Sie müssen den zu erwartenden Verbrauch, also auch die Vorauszahlungen schätzen.
Nach unseren Erfahrungen ist z. Z. (bei ca. 0,60 € / Ltr. Öl oder m³ Gas) ein grober Schätzwert der Kosten für Heizung und Warmwasser ca. 1,00 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat.
Bei Kosten von ca. 0,90 € / Ltr. oder m³ wären das jedoch schon 1,50 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat.
Weiterhin hängt dieser Wert stark vom Gebäudezustand und vom jeweiligen Nutzverhalten der Nutzer ab.

Wärmeeinflüsse auf Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler sind so konzipiert, dass sie die Wärme, die vom Heizkörper abgegeben wird, registrieren. Wenn der Heizkörper nun direkt neben einem Backofen oder in unmittelbarer Nähe zum Trockner positioniert ist, können Falschmessungen entstehen.
In vielen Wohnungen wird neben der Zentralheizung zusätzlich ein Kachel- oder Kaminofen eingesetzt. Wenn der Heizkörper einen Abstand von mehr als 2 Meter zur Wärmequelle hat, kann davon ausgegangen werden, dass eine Auswirkung auf den Heizkostenverteiler kaum, bzw. nicht stattfindet. Sogar eine Raumtemperaturerhöhung von bis zu 5° C wirkt sich auf den Heizkostenverteiler geringer aus als die übliche Kaltverdunstung.

Ist jedoch ein Heizkörper und damit auch der Heizkostenverteiler direkt neben einem Backofen installiert, so wird die Wärme des Backofens dazu beitragen, dass der Heizkostenverteiler einen zu hohen Wärmeverbrauch registriert.
Welche Menge zu viel erfasst wird, hängt von vielen Faktoren ab:

• Wie lange das Messgerät der Fremdwärme ausgesetzt ist
• Mit welchen Temperaturen der Heizkostenverteiler beeinflusst wird
• In welcher Entfernung sich die Wärmequelle befindet
• Trifft die Wärme ungehindert oder nur durch Umwege auf den Heizkostenverteiler?
• Entsteht eine kaminartige Luftzirkulation?

Wofür wird Wasser in Privathaushalten verwendet?

Wenn Sie sich für die Erfassung des Verbrauchs von Warm- und / oder Kaltwasser entschieden haben oder Sie diese Entscheidung demnächst treffen möchten, interessiert Sie sicher, wofür im Einzelnen das Wasser eigentlich verbraucht wird. Der durchschnittliche Wasserverbrauch liegt bei etwa 140 Liter pro Kopf und Tag.
Davon werden 68 %, was 95,2 Liter entspricht, ausschließlich im Bad und WC verbraucht.
Für das Warmwasser fallen zwei Positionen an, die für die Erfassung und Berechnung von Interesse sind: Die Kosten für die Erwärmung und die Kosten für das Wasser selbst.
Wofür das Warmwasser verwendet wird, verdeutlicht nachstehende Grafik.

Vielen Bewohnern ist nicht bewusst, dass das Warmwasser gegenüber dem Kaltwasser wesentlich teurer ist, da hierbei nicht nur die Aufbereitung, also der Vorgang des Erhitzens über die Öl, Gas oder Stromrechnung zu bezahlen ist.
Zusätzlich entstehen auch noch Kosten für das ständige "warmhalten" des Warmwassers in der Zirkulationsleitung.
Allein die Tatsache, dass Erfassungsgeräte vorhanden sind, brachte Untersuchungen zu folge eine Energieeinsparung von ca. 15 %!

Wann ist eine Zwischenablesung sinnvoll oder erforderlich?

Grundsätzlich muss zwischen einer Zwischenablesung und einer Zwischenabrechnung unterschieden werden. Viele Eigentümer und Nutzer sind der Meinung, dass eine Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel generell erforderlich, bzw. sinnvoll ist. Bei Wasserzählern, Wärmemengenzählern und elektronischen Heizkostenverteilern ist dies richtig.
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip muss jedoch differenziert werden. Zudem stellt sich die Frage, ob eine Zwischenablesung ausreicht, die Stände also nur festgehalten werden sollen, oder ob auch eine Zwischenabrechnung erforderlich ist. Was hierbei zu beachten ist und wie Sie am Besten vorgehen, zeigt dieser Beitrag auf.
Von Bedeutung für Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel ist die Heizkostenverordnung, § 9 b: § 9 b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der von Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Zwischenabrechnung bei Nutzerwechsel

Die Heizkostenverordnung gibt zu dieser Frage keine Antwort, jedoch wurde sie von richterlicher Seite bereits mehrfach geklärt (z. B. AG Düsseldorf WM 1975, 207 und LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907)
Laut dieser Urteile muss eine Zwischenabrechnung bei Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode nicht durchgeführt werden.
Eine anders lautende Auslegung hätte auch gravierende praktische Nachteile, denn wenn in einer großen Wohnanlage nur ein einziger Nutzer auszieht, müsste, da die gängigsten Erfassungsgeräte keine absolute Mengenangabe liefern, die gesamte Anlage abgelesen werden. Hier würde sich dann die Frage stellen, wer für diese Kosten aufkommen soll.
Etwas anderes kann also nur gelten, falls Sie im Mietvertrag etwas anderes vereinbart hätten.
(§ 9 b Abs. 4) Der Nutzer muss demnach bis zum Ende des Abrechnungszeitraums auf die Abrechnung und damit auf den Ausgleich der geleisteten Vorauszahlungen warten.

Zwischenablesung bei Nutzerwechsel

Eine Zwischenablesung muss laut § 9 b Abs. 1 jedoch vorgenommen werden, um die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten zwischen Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs sind auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
(§ 9 b Abs. 2) Mit "Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs" sind die Kosten gemeint, die nicht konkret erfasst werden, also die Grundkosten.
Die Wahl, ob diese nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig umgelegt werden, bleibt dem Vermieter überlassen.
Nach unserer Erfahrung ist die Aufteilung der Verbrauchsunabhängigen Wärmekosten nach Gradtagszahlen jedoch wesentlich genauer und gerechter, da diese den unterschiedlichen Heizungsbedarf je nach Jahreszeit berücksichtigt.
Anders ist es mit "den übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs", da diese nicht jahreszeitabhängig sind. Diese Kosten werden einfach nach Tagen abgerechnet.

Zwischenablesung bei Nutzerwechsel mit Verdunstungsheizkostenverteilern

Findet der Nutzerwechsel kurz vor dem Jahreskundendienst statt, kann aufgrund der langsamen Verdunstung der Ampullenflüssigkeit kaum ein Unterschied zwischen den Werten der Zwischenablesung und denen der Jahresablesung festgestellt werden. Ähnlich verhält es sich, wenn der Nutzer kurz nach der Jahresablesung auszieht.
Der für dieses Thema relevante Unterschied zwischen elektronischen Heizkostenverteilern, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip ist die Kaltverdunstungsvorgabe.
Wie Sie an dieser Grafik sehen können, ist die Messampulle über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Diese Überfüllung reicht nach DIN 4713 für exakt 120 Tage bei 20° C Raumtemperatur aus. Zweck der Überfüllung ist, die Verdunstung der Flüssigkeit im Sommer auszugleichen wenn die Heizanlage außer Betrieb ist.
Wird der Jahreskundendienst im Sommer durchgeführt und die Zwischenablesung soll nun z. B. im August oder September erfolgen, ist die Kaltverdunstung noch nicht so weit vorangeschritten, dass bereits Ablesewerte entstanden sind.
Findet der Jahreskundendienst im Winter statt, hat der ausziehende Nutzer evtl. die Kaltverdunstungsvorgabe "verheizt" und der Verbrauch wurde nicht in den eigentlichen Verbrauchsanzeigen erfasst. Die Kaltverdunstung im Sommer führt dann zu "echten" Verbrauchsanzeigen. Wenn in der Nutzeinheit kein Nutzerwechsel stattfindet, ist es unbedeutend wann die Kaltverdunstungsvorgabe "verbraucht" wird.
Die Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung, hält eine Zwischenablesung nur dann für sinnvoll, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens ca. 300 bis 400 und höchstens 800 Promille an Gradtagszahlen verstrichen sind.
Selbstverständlich werden wir eine Zwischenablesung, auf ihren Wunsch hin, auch zu einem Termin durchführen, der außerhalb der o. g. Grenzen liegt. Nach § 9 b Abs. 4 bleiben von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt.
Das heißt, Sie können im Mietvertrag anders lautende Vereinbarungen treffen, welche dann Vorrang haben.

Welche Flüssigkeit ist im Verdunstungsheizkostenverteiler?

Bei der Messflüssigkeit handelt es sich um Methylbenzoat 613018.
Die Chemische Zusammensetzung im einzelnen:
Wasseranteil: 0,01 - 0,03 %,
Säure: max. 50 ppm
Benzoesäure, organische Bestandteile: 99%
C6H5 . CO2 - CH3
Gefahrengut: Vstr Klasse 3, Ziffer 4.

Methylbenzoat ist ein aromatischer Ester, der sowohl in der Natur vorkommt, (u. a. im Tuberoseöl und Nelkenöl) als auch synthetisch hergestellt wird. Jährlich werden weit über 10.000 Tonnen dieses Stoffes verarbeitet.
Aufgrund des blumigen Geruchs und des etwas würzigen Geschmacks wird Methylbenzoat oft und gern in Parfüm- und Geschmackskompositionen (z. B. zur Imitation von Erdbeeraroma) eingesetzt.
Methylbenzoat findet auch industrielle Anwendung u. a. in der Mikroskopie, beim Färben von Polyesterfasern und unter Ausnutzung der geringen Flüchtigkeit, in den Ampullen von Heizkostenverteilern als Verdunstungsflüssigkeit.
Nach der BRDAromenverordnung ist Methylbenzoat ein naturidentischer Aromastoff, d. h. sein Einsatz in Lebensmitteln ist zugelassen.

Zur Anwendung von Methylbenzoat in den Ampullen von Heizkostenverteilern wollen wir die beiden möglichen Verwendungsarten kurz betrachten.

1. Als konzentrierter Stoff in der Größenordnung von max. 2 g pro Ampulle:

Bei durchgeführten Tierversuchen mit dem konzentrierten Stoff Methylbenzoat wurden Werte ermittelt, die als statistisches Mittel außerhalb der Grenzwerte liegen, die einen Stoff als gesundheitsschädlich kennzeichnen.
Der Europarat legte als unschädliche Tagesmengendosis einen Wert von 5 mg / Kg Körpergewicht fest. Hieraus ergibt sich auch die Gefährlichkeit insbesonders für Kinder, wenn diese Messflüssigkeit zu sich nehmen. Bei einem Körpergewicht von 15 Kg wären 75 mg Einnahme noch vertretbar.
In der Ampulle befinden sich jedoch insgesamt ca. 2 g, also 2000 mg, Methylbenzoat. Die Einnahme von Messflüssigkeit muss also unbedingt vermieden werden.

2. Als verdunstete Flüssigkeit im Wohnraum:

Unter der Berücksichtigung des Ampulleninhaltes von 2 g der im Verlauf eines Jahres zu etwa 1/3 verdunstet, ergibt sich bei einer Raumgröße von 50 m³ unter der Voraussetzung, dass im gesamten Jahr kein Luftaustausch stattfindet, eine Konzentration von nur 0,000014 Gramm je Liter Luft.
Berechnungen dieser Art sind auch vom Bayerischen Landesamt für Umweltschutz angestellt worden, das nach einer Untersuchung von Methylbenzoat für diesen Zweck zusammenfassend feststellte, dass eine gesundheitliche Gefährdung sehr unwahrscheinlich ist.

Ein weiteres Beispiel unterstreicht diese Aussage:
Vergleicht man die Menge Methylbenzoat, die während einer angenommenen Heizperiode von 6 Monaten verdunstet, mit der Menge, die vom Europarat als ADI (Aceptable Daily Intake) angegeben ist, ergibt sich die Situation, dass täglich nur etwa 1/100 der Menge verdunstet, die bei einem Körpergewicht von 75 Kg ohne Schaden aufgenommen werden kann.

Sollte es zu Berührungen mit der Haut oder den Augen kommen, empfehlen wir vorsorglich die betroffenen Stellen gründlich mit Wasser abzuwaschen, wie dies auch bei anderen, frei erhältlichen Stoffen z. B. Essigessenz der Fall ist.
Aufgrund der vorliegenden und gesicherten Daten halten wir den Einsatz von Methylbenzoat in Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip für unbedenklich.
Falls jedoch eine größere Menge als 5 mg der Meßflüssigkeit je Kilo Körpergewicht in den Körper gelangt, müssen Sie umgehend einen Arzt aufsuchen.
Für weitergehende Informationen und telefonische Beratung oder Hilfe bei Notfällen, wenden Sie sich bitte an die Informationsstellen für Vergiftungsfälle in Deutschland (Tel.: 0228/19240).

Verbrauchsanzeigen an unbenutzten Heizkörpern?

Besonders für Schlafzimmer, Toiletten und Kellerräumen tritt dieser Einwand auf. Natürlich möchte niemand für Wärme bezahlen, die er nicht genutzt hat. Wie können Verbrauchsanzeigen an nicht benützten Heizkörpern überhaupt entstehen und wer trägt die Kosten für diese Einheiten?

Verdunster - So funktionieren sie:
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip tragen im Gehäusedeckel eine Ampulle, die mit Methylbenzoat gefüllt ist.
Diese Ampulle liegt in einer Rinne, die dafür sorgt, dass die Wärme des Heizkörpers besonders gut auf die Ampulle übertragen wird. Diese Ampulle ist nach oben geöffnet.
Über diese Öffnung entweicht die Messflüssigkeit, sobald der Heizkörper warm wird. Die Messflüssigkeit ist so beschaffen, dass das Verhältnis zwischen Warm- und Kaltverdunstung möglichst groß ist. Das bedeutet, dass die Flüssigkeit dann am schnellsten verdunstet, wenn der Heizkörper warm ist.
Ist der Heizkörper ausgeschaltet und kalt, verdunstet nur sehr wenig Flüssigkeit. Leider lässt es sich nicht ganz vermeiden, dass auch im Sommer etwas Flüssigkeit verdunstet.
Um diese "Sommerverdunstung" auszugleichen, ist die Ampulle über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Diese Überfüllung nennt man Kaltverdunstungsvorgabe.
Überfüllung
Die Menge der Überfüllung ist in der EN 835 festgelegt. Sie muss für 120 heizfreie Tage bei 20 Grad Celsius Raumtemperatur ausreichen.

Witterungsverlauf
Theoretisch sollte die Messflüssigkeit in den heizfreien Monaten genau auf den Nullpunkt verdunsten. Nicht in jedem Sommer gibt es exakt 120 heizfreie Tage mit einer Raumtemperatur von genau 20 Grad Celsius.
Im Gegenteil: Der Klimaverlauf ist im Voraus völlig unbekannt. Weil es im Sommer auch mehr als 120 heizfreie Tage geben kann, verdunstet die Flüssigkeit einfach weiter - also unter den Nullpunkt. Die Umgebungstemperatur ist aber für alle Bewohner eines Hauses gleich.
Damit gleicht sich diese "Mehrverdunstung" wieder aus.

Der Grundsatz
Gesamte Kosten geteilt durch die gesamten Einheiten ergibt den Preis pro Einheit

Trotz einer erhöhten Kaltverdunstung bleiben die insgesamt zu verteilenden Kosten gleich. Variabel ist lediglich der Preis je Verbrauchseinheit.
Wenn also weniger Verbrauchseinheiten durch die Gesamtkosten dividiert werden, erhöht dies nur den Preis je Verbrauchseinheit. Im umgekehrten Fall, wenn mehr Verbrauchseinheiten durch die Gesamtkosten dividiert werden, verringert sich der Preis pro Einheit.
Würden die Einheiten aufgrund der erhöhten Kaltverdunstung verringert werden, wäre das Ergebnis aufgrund des höheren Strichpreises wieder identisch.

Wann, wie und weshalb wird Verbrauch geschätzt?

Wenn eine Wohnung beim normalen Jahreskundendienst nicht zugänglich ist, oder der Ampullentausch aus anderen Gründen nicht möglich war, wird die betreffende Nutzeinheit nach dem Vorjahr oder nach dem Hausdurchschnitt eingeschätzt.
Wie hierbei vorgegangen wird und welche, auch rechtlichen Fakten der Schätzung zu Grunde liegen, soll der folgende Beitrag aufzeigen.

Die Heizkostenverordnung § 9 a, Abs 1 hierzu:
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln.
Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

Bitte beachten Sie unbedingt, dass § 9 a der Verordnung nur dann wirksam ist, wenn die sich aus den §§ 4 (Pflicht zur Verbrauchserfassung) und 5 (Ausstattung zur Verbrauchserfassung) ergebenden Verpflichtungen vom Gebäudeeigentümer erfüllt wurden. Ist dies nicht der Fall, wäre die Abrechnung zu verwerfen, bzw. unterliegt dem 15 % Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 der Verordnung.

... "wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen"
Die Heizkostenverordnung vermeidet bewusst eine Aufzählung zwingender Gründe, da sich immer ein Grund finden würde, welcher in der Aufzählung fehlt.
Als zwingend kann jeder Ausfall von Erfassungsgeräten, also die Unmöglichkeit verbrauchsabhängiger Erfassung, angesehen werden, gleich welcher Art und von wem verursacht - allerdings nur in unverschuldeten Fällen.
Für den Fall zwingender Gründe sieht die Verordnung also 2 Möglichkeiten vor:
1. Entweder die Schätzung aufgrund vergleichbarer früherer Abrechnungszeiträume oder 2. Die Schätzung aufgrund vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungzeitraum
(beide Möglichkeiten sind gleichgestellt)

Die Wohnung oder das betreffende Gerät wird aufgrund vergleichbarer früherer Abrechnungszeiträume eingeschätzt.
Diese Vorgehensweise wird meist dann angewendet, wenn:

• Einzelgeräte defekt sind oder die Nutzeinheit konnte aus anderen zwingenden Gründen nicht abgelesen werden.
• Im Vorjahr eine Ablesung durchgeführt wurde.
• Im Vorjahr und im laufenden Jahr kein Nutzerwechsel war.

• Die gesamte Nutzeinheit aus zwingenden Gründen nicht abgelesen werden konnte.
• Es im Vorjahr keine Ablesung gab.
• Es im laufenden Jahr oder im Vorjahr einen Nutzerwechsel gab.

Die Grenze von 25 % bei Schätzungen

Die Heizkostenverordnung § 9 a, Abs 2 hierzu: (2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 2 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.
Das bedeutet:
Liegt der Anteil der zu schätzenden Einheiten über 25 % der abzurechnenden Fläche, so darf gemäß der Verordnung die gesamte Liegenschaft nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.
Die Aufteilung hat dann nach Wohn- oder Nutzfläche bzw. umbauten Raum zu erfolgen.

Restbewertung bei Ölanlagen

Gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage auch die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung.
Bei gasbetriebenen Anlagen ergeben sich die Kosten aus der Rechnung des Lieferanten. Anders bei ölbetriebenen Anlagen: Hier ergibt sich der Verbrauch aus der Differenz zwischen Anfangsbestand und Zulieferung abzüglich dem Endbestand.
Eine Schätzung des Ölbestandes, ob zu Beginn oder zum Ende der Heizperiode, ist nicht zulässig. Außerdem sollte der Eigentümer die Feststellung des Restbestandes möglichst mit Zeugen durchführen, da er den gemessenen Stand bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung ggf. beweisen muss.

Wenn der Eigentümer den Tank immer genau zum Ende der Heizperiode füllt, entspricht die zugetankte Menge exakt dem Verbrauch.

Sehr oft wird der Fehler gemacht, dass für die Kosten des Ölbestands pauschal der jeweils zuletzt bezahlte Preis eingesetzt wird, auch wenn sich der Bestand aus mehreren Lieferungen mit jeweils unterschiedlichen Preisen zusammensetzt.
Nach dem Grundsatz "First in - First out" wird das "älteste" Öl zuerst verrechnet. Der Preis je Liter für die verschiedenen rechnerisch vorhandenen Lieferungen wird einzeln ermittelt.
Für Ihre rechtssichere Heiz- und (Warm) Wasserkostenabrechnung haben Sie die Pflicht, alle in den Abrechnungszeitraum fallenden Lieferungen mit Datum, Menge und Gesamtpreis aufzulisten.
Ihre Mieter müssen Ihre Aufstellung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Bei der Berechnung der Ölrestmenge gibt es zwei unterschiedliche Möglichkeiten:

• 1. Die Menge, die sich noch im Tank befindet ist kleiner, oder gleich der Menge der letzten Öllieferung
• 2. Die Menge, die sich noch im Tank befindet ist größer als die Menge der letzten Öllieferung

1. Beispiel: Die Menge, die sich noch im Tank befindet ist kleiner als die Menge der letzten Öllieferung (z. B. Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.) Berechnung des Ölrests zum 31. Dezember:

Der Preis des Ölrests ist ganz einfach die Menge Ölrest multipliziert mit dem Ölpreis der letzten (aktuellsten) Lieferung. Weil der Ölrest kleiner ist als die letzte Öllieferung ist der Preis je Liter exakt der, den das Öl bei der letzten Lieferung gekostet hat:
Restmenge x Preis der letzten Lieferung = Summe für Restmenge
1.800 Liter x 0,35 EUR = 630,00 EUR

Völlig falsch wäre es am Ende der Heizperiode den Tank zu füllen und das zugetankte Öl als Verbrauch abzurechnen. Wenn nur diese eine Lieferung in der Heizperiode erfolgte, kann zwar auf diese Weise der Ölverbrauch ermittelt werden, der Preis ist aber falsch, da ja das Öl der ältesten Lieferung verbraucht wurde.

2. Beispiel: Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist größer als die Menge der letzten Öllieferung (Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.)

Berechnung Ölrest:

Die Lieferung vom 06. November (1350 Ltr.) ist noch vollständig im Tank (Ölrest = 1800 Liter)
Lieferung 06. November: 1.350 Liter x 0,36 EUR = 486,00 EUR
Verbleiben vom Ölrest: 450 Liter (1800 Ltr. – 1350 Ltr. = 450 Ltr.)
Die Lieferung vom 05. Juni ist nur noch teilweise im Tank.
Anteil aus Lieferung 05. Juni: 450 Liter x 0,35 EUR = 157,50 EUR
Summe: Das sich noch im Tank befindende Restöl (1800 Liter) hat einen Wert von 643,50 EUR
(486,00 EUR + 157,50 EUR).

Wann sollten Wasserkostenverteiler modernisiert werden?

Die Warmwasserabrechnung erfolgt in vielen Liegenschaften noch über Wasserkostenverteiler, die bereits seit vielen Jahren im Einsatz sind und aufgrund des Funktionsprinzips mit den Jahren an Genauigkeit deutlich nachlassen.
Dies erklärt sich daher, dass die Wasserkostenverteiler durch eine Verengung im Unterteil das Wasser durch das Gerät leiten. Durch Kalk und sonstige Ablagerungen verengt sich dieser Durchfluss.
Da die Verschmutzung im Gerät nie bei allen Nutzeinheiten gleich ist, verfälscht dies die Warmwasserabrechnung in immer größerem Umfang.

Aus diesem Grund ist es seit 1987 nach Vorgaben der Heizkostenverordung nicht mehr gestattet Wasserkostenverteiler neu zu installieren. Gleiches gilt auch für die Erneuerung / Reparatur einzelner Geräte.
In der aktuellen Fassung der Heizkostenverordnung geht man noch einen Schritt weiter. Hier wird festgelegt, dass Wasserkostenverteiler ab 01.01.2014 nicht mehr verwendet werden dürfen und durch Warmwasserzähler zu ersetzen sind.

Wie wird die Fläche für Grundkostenanteile errechnet?

Bei der Erstellung der verbrauchsabhängigen Wärmekostenabrechnung werden zur Festlegung der Grundkosten die Fläche oder der umbaute Raum, also die Kubikmeter je Nutzeinheit, benötigt.
Die entsprechenden Regelungen sind in den §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung festgelegt.

Ob Sie die Festlegung des Grundkostenanteils nach Wohn, - Nutzfläche oder nach umbautem Raum vornehmen, steht ihnen zunächst frei.
Welche Empfehlung für ihre Liegenschaft am sinnvollsten ist, hängt von der Bauweise und Nutzung der Anlage ab.
Folgende Grundkostenarten stehen für die Heizung zur Auswahl:

• die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m²
• der gesamte umbauter Raum in m³
• die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m²
• der beheizte umbaute Raum in m³

• zu 100 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2,00 m gerechnet
• zu 50 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1,00 m und 2,00 m gerechnet
• in der allgemeinen Handhabung werden Balkone, Loggien, Schwimmbäder u. ä. trotz einer Höhe von über 2 m zu 50 % bewertet
• nicht hinzugenommen werden alle Flächen mit einer kleineren Raumhöhe als 1,00 m

In meiner Abrechnung habe ich gesehen, dass die angefallenen Kosten zu 50 % als Grundkosten und nur zu 50 % als Verbrauchskosten abgerechnet werden.
Ist dies gesetzlich richtig und zulässig? Warum werden die Kosten nicht einfach durch die abgelesenen Verbrauchseinheiten geteilt?

Die Aufteilung nach Grund und Verbrauchskosten ergibt sich aus den §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung. § 7 Absatz 1 der Heizkostenverordnung betrifft die Versorgung mit Wärme. Hier heißt es:
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.
…Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

§ 8 Absatz 1 der Heizkostenverordnung betrifft die Versorgung mit Warmwasser:v (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Der Verordnungsgeber lässt durch den Spielraum von mindestens 30 % und maximal 50 % Festkosten einen Handlungsspielraum für Kosten die nicht verbrauchsabhängig entstehen. Dieser sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.
Kosten, die nicht verbrauchsabhängig entstehen, sind z. B. Wärmeverluste durch die Heiz- und Warmwasserleitungen, Verluste bei der Umwandlung von Brennstoffen in Wärme, Kosten für die Emissionsmessung, Kaminfeger, Pflege der Anlage, Kosten für die Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also die Servicegebühren und noch weitere.
Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die Ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Leistungen wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Warmwasser und Heizung quasi auf Knopfdruck zu liefern.

Ein weiterer Punkt betrifft die Lage der einzelnen Wohnungen. Eine Wohnung direkt über der kalten Garage benötigt mehr Heizung als Räume, die von oben und unten von anderen warmen Wohnungen umgeben sind. Auch große Fensterfronten oder ein schlecht isoliertes Dach verursachen höhere Kosten. Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und Gerechtigkeit zu finden, wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

Gemäß § 10 der Heizkostenverordnung darf auch ein höherer Faktor für den verbrauchsabhängigen Anteil verwendet werden:
Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.
Für eine solche Vereinbarung müssen aber alle beteiligten Parteien ihr (schriftliches) Einverständnis erklären. Eine konkludente Vereinbarung genügt hier nicht.
Außerdem darf nur ein höherer Prozentsatz als die genannten 70 % vereinbart werden. Ein geringerer Faktor als 50 % würde dem Grundgedanken der Heizkostenverordnung widersprechen und ist daher unzulässig.

Zum Ende Juni bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen. Wie wird mein Kostenanteil ermittelt, wenn die Jahresableung erst im Dezember stattfindet

Die rechtliche Seite bei einem Mieterwechsel regelt die Heizkostenverordnung § 9 b. Dort heißt es im ersten Absatz:

1. Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

Grundsätzlich muss also eine Zwischenablesung erfolgen, allerdings gilt dies nicht ohne Ausnahme! Im Absatz 2 heißt es weiter:

2. Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

Der verbrauchsabhängige Anteil des Wärmeverbrauchs muss also nach den Werten der Zwischenablesung abgerechnet werden, der verbrauchsunabhängige Teil, also die Grundkosten, entweder nach der Gradtagszahlenmethode oder zeitanteilig nach Monaten und Tagen.

Sämtliche Kosten einfach zeitanteilig abzurechnen ist unüblich und meistens auch ungerecht.

Es sollten normalerweise nur die verbrauchsunabhängigen Kosten (Die Grundkosten) nach Monaten und Tagen oder nach der Gradtagszahlenmethode abgerechnet werden. Die Ausnahmen zu dieser Vorgehensweise werden in Absatz 3 des § 9 geregelt. Hier heißt es:

3. Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

...Zwischenablesung nicht möglich kann bedeuten, das die Wohnung nicht zugänglich ist oder die Erfassungsgeräte fehlen oder defekt sind.
...wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen trifft normalerweise dann zu, wenn das Datum des Mieterwechsels kurz vor oder nach der Jahresablesung stattfindet.
Da kaum Flüssigkeit verdunstet ist, kann kein genaues Ergebnis abgelesen werden. (Dies betrifft nicht elektronische Heizkostenverteiler, diese Geräte können immer für eine Zwischenablesung verwendet werden.)

Wenn nicht abgelesen werden kann, die Daten also fehlen, soll der Wärmeverbrauch entweder nach der Gradtagszahlenmethode oder zeitanteilig abgerechnet werden. Nach unserer Erfahrung ist die Abrechnung des Wärmeverbrauchs nach der Gradtagszahlenmethode aber gerechter, da hierbei berücksichtigt wird, dass im Sommer weniger geheizt wird als im Winter. Der Wasserverbrauch ist jedoch nur zeitanteilig aufzuteilen.

Wichtig ist auch zu wissen, dass die Verrechnung der Kosten bei einem Nutzerwechsel immer erst mit der Jahresabrechnung stattfinden kann. Ein Anspruch des ausziehenden Mieters auf sofortige Erstellung seiner Abrechnung besteht nicht. Die Jahresfrist nach der die Heizkostenabrechnung dem Mieter zugestellt sein muss gilt erst ab dem Datum der zu erstellenden Jahresabrechnung.

Muss mein Vermieter mir die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen zeigen? Wie lange habe ich Zeit, die Heizkosten oder Betriebskostenabrechnung zu prüfen?

Um Ihre Abrechnung zu prüfen, haben Sie das Recht alle hierfür erforderlichen Unterlagen einzusehen. (§ 810 Bürgerliches Gesetzbuch - Einsicht in Urkunden).
Dieses Einsichtsrecht kann in den Räumen des Vermieters wahrgenommen werden, muss es aber nicht. Dies ist insbesondere dann nicht möglich, wenn der Vermieter weit weg wohnt. Er wird Ihnen auch nicht die Originale zusenden, es genügen normalerweise Kopien, welche aber vom "Prüfer" bezahlt werden müssen. Die Kosten, die der Vermieter für Kopien verlangt, müssen aber verhältnismäßig sein.

Geprüft werden dürfen nicht nur die Rechnungen, sondern alle für die Abrechnung relevante Unterlagen und Daten - auch die der anderen Parteien. Diese Informationen dürfen nicht mit der Begründung des Datenschutzes vorenthalten werden.
Verweigert der Gebäudeeigentümer oder eine ihm gleichgestellte Person die Einsicht und ermöglicht er dem Nutzer die Überprüfung damit nicht, tritt die Fälligkeit der Abrechnung nicht ein. Diese hängt vom Verstreichen einer Prüfungsfrist ab, die normalerweise ca. 2 - 4 Wochen beträgt, im Einzelfall aufgrund bestimmter Gegebenheiten aber auch länger sein kann.

Dieses Thema ist zwischen vielen Parteien ein Streitpunkt und wir bekommen oft Fragen hierzu. Daher erhalten Sie hier umfassende Antworten und Hinweise rund um den Mieterwechsel. Der Gesetzgeber hat diesem Thema einen ganzen Paragraphen gewidmet:
§ 9b (Heizkostenverordnung) Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Gegenstand der Zwischenablesung

Zweck der Zwischenablesung ist es, die Verbrauchskosten der Nutzer auch dann möglichst gerecht und nach dem Grundsatz des Verursachers aufzuteilen, wenn während der laufenden Heizperiode ein Mieterwechsel stattfindet. Der Gesetzgeber schreibt eine Zwischenablesung mit Absatz 1 des Paragraphen 9 b zwingend vor - jedoch mit drei Ausnahmen:
1. Wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist. Gründe, die dies rechtfertigen, sind zwar nicht aufgelistet, jedoch können hier die gleichen Grundsätze wie in § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung angenommen werden.
2. Gemäß § 9b Absatz 3 der Heizkostenverordnung kann eine Kostenaufteilung auch nach der Gradtagszahlenmethode erfolgen, wenn dies zu einem genaueren Ergebnis führt, bzw. die Werte der (Zwischen)Ablesung abrechnungstechnisch nicht korrekt verwendet werden können.
3. Gemäß § 9b Absatz 4 der Heizkostenverordnung: >>abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt << kann im Mietvertrag auch etwas anderes vereinbart werden, als hier gefordert.

Was / wo muß abgelesen werden?

Es müssen nur die vom Wechsel betroffenen Räume bzw. die vom Wechsel betroffenen Geräte abgelesen werden. Eine Zwischenablesung im ganzen Haus ist also nicht nötig.
Es kann jedoch vorkommen, dass auch Geräte in anderen Wohnungen abgelesen werden müssen - und zwar dann, wenn es eine Differenzberechnung gibt.
Beispielsweise kommt es in der Praxis häufig in Zweifamilienhäusern vor, dass das (Warm)wasser einerseits im Zulauf zum Boiler und andererseits in einer der beiden Wohnungen erfasst wird. Der Nutzer, der keine(n) Wasserzähler hat, erhält die Differenz aus dem Gesamtzähler abzüglich dem Verbrauch der erfassten Nutzeinheit.
Zieht nun der Nutzer der die Differenz erhält aus, müssen alle an der Berechnung beteilige Wasserzähler abgelesen werden.
Bitte beachten Sie, dass eine solche Differenzrechnung rechtlich nicht zulässig ist.
Ausnahmen wurden bisher nur dann geduldet, wenn der Gebäudeeigentümer selbst im Haus wohnt und die Differenz auf sich nimmt. Einen Anspruch auf diese Art der Verbrauchsaufteilung gibt es nicht.

Beauftragung der Zwischenablesung

Für die Beauftragung der Zwischenablesung ist der Gebäudeeigentümer zuständig. Bitte beachten Sie hierbei, dass gemäß § 1 Absatz 2 folgende Personen dem Gebäudeeigentümer gleichstehen:

• 1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte
• 2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist
• 3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter Normalerweise wird dies Ihr Vermieter oder Ihre Hausverwaltung sein.